¿COMPRO O ALQUILO?

Es la pregunta del millón. Quién no se ha planteado alguna vez si es mejor comprar o alquilar una vivienda, y se ha puesto manos a la obra intentando calcular el beneficio de cada una de las operaciones.

Pues nosotros vamos a dar nuestra opinión, que es tan buena como cualquier otra, así que no lo tomes como si fuera una verdad absoluta. Por varios motivos, siendo el principal de ellos muy claro y potente: ¡la opinión correcta es la tuya!

Dejando argumentos emocionales o prejuicios, estos son los elementos puramente económicos que entran en la ecuación:

Compra de vivienda

  • Tendrás que pagar el precio de la casa, obviamente, y con un 80% de probabilidad*, los intereses de la hipoteca.
  • Gastos de gestoría,
  • Notaría,
  • Impuestos asociados a la compra (IVA o ITP según sea nueva o de segunda mano), AJD, etc…
  • La mayor parte de la venta de viviendas de segunda mano es gestionada por una agencia inmobiliaria, así que, aunque no lo pagues tú directamente (salvo en el caso de algunas agencias que cobran tanto a comprador como a vendedor), ten claro que formará parte del precio de compra pues el vendedor lo tendrá en cuenta en su negociación.
  • Reforma posterior a la compra: si, es el piso perfecto pero… hay que pintar, o cambiar algo de la instalación eléctrica, fontanería, cambiar los sanitarios… siempre hay hueco para una reforma.
  • Y una vez ya instalados, según la tipología de vivienda, entran los gastos periódicos de Comunidad, IBI, Seguros de vida y de hogar, etc…
  • Cruzamos los dedos y soñamos con que no vamos a necesitar más reparaciones futuras, pues si la casa es tuya cualquier desperfecto no cubierto por otros medios (seguros, etc…) saldrá de tu bolsillo.
  • Eso sí, si algún día quieres cambiar de vivienda, podrás alquilar o vender esta casa. Por ello tendrás beneficios, si los precios han subido, o pérdidas, si los precios han bajado.

Alquiler de vivienda

  • Si hay una agencia inmobiliaria de por medio, tendrás que pagar los honorarios correspondientes. Normalmente, una mensualidad de la renta pactada.
  • La renta mensual, claro.
  • A veces el propietario te obliga a contratar un determinado seguro, bien de responsabilidad civil, bien de cobertura para electrodomésticos, caldera, etc… No es lo más habitual, pero ocurrir, ocurre.
  • No consideramos gastos de comunidad, ni ningún otro inherente a la propiedad de la vivienda pues los consideramos incluidos en el importe de la renta.
  • Debes adelantar el preceptivo mes de fianza, si no alguna otra garantía (coste de un aval, un mes más como depósito, etc…)
  • Si decides cambiar de vivienda, recuperas la fianza, siempre y cuando no hayas causado desperfectos, pero nada más. No tienes riesgo de que baje el valor de tu inversión, pues no existe tal, ni tampoco te puedes beneficiar de rentabilidades por incremento de precios de la vivienda.
  • Un último apunte, el importe de tu mensualidad va ligado a la evolución anual del IPC. Como en los matrimonios, esta vinculación solo se rompe si se rompe el contrato de arrendamiento (mientras dure el contrato, claro está).
  • Una vez vencida la duración legal obligatoria si el arrendatario has tenido a bien continuar hasta entonces con el alquiler, tendrás que negociar de nuevo. Lo cual supone que todos los términos del contrato deben ser negociados de nuevo, incluido el precio.
  • En el caso del alquiler no tienes que entregar desde el primer día una cantidad (“Entrada” del piso más gastos de la compra), que más o menos equivale a un 30% del valor del piso comprado. Y por tanto, si dispones de ella, puedes invertirla.

Estos son los factores que influyen en ambas opciones, los principales. Ahora describimos qué tipo de vivienda hemos tenido en cuenta, y los supuestos de partida, y vemos el resultado del análisis.
Tendremos en cuenta una vivienda de 230.000 Euros, con una hipoteca en el caso de compra de 30 años, a un 2% constante durante toda la vida del préstamo. Y más variables (esto es interminable!), consideraremos que se vende a los 15 años y que en ese período el precio de las viviendas ha subido un 2% anual. Por no meternos en aspectos legales, consideramos que tanto los gastos de la compra venta como los de constitución de la hipoteca, son por cuenta del comprador. Desglosaremos, no obstante, el coste de notaría, registro y gestoría debidos por la formalización de la hipoteca de tal forma que se puedan aislar si así lo deseas.

Para tener una comparativa con una vivienda de alquiler hemos considerado que la rentabilidad bruta obtenida es de un 4% anual. Este dato es debatible, claro, pero… ¡algún criterio hay que elegir! Y… que el IPC anual ha variado incrementándose en un 2% anual también.

Es decir, aproximadamente 770 Eur / mes de alquiler el primer año. Suena lógico, ¿no?

Bien, pues con estos básicos, este sería el resultado: compensa comprar.

¿Por qué?

Porque recuperas parte del importe pagado al banco. Todos los gastos asociados a la compra y a la propiedad, y a la posterior venta, no alcanzan la ventaja de vender la vivienda y recuperar la parte del principal pagado.

¿Por mucho?

Pues en nuestro ejemplo y con los parámetros definidos, aproximadamente el 60% del principal pagado en concepto de hipoteca es la ventaja, en cuantía, frente al alquiler. Pero mucho cuidado, como has podido comprobar, son muchas las variables que pueden hacer cambiar el resultado de esta comparativa: si te ves obligado a vender antes, si las subidas de precios consideradas no lo son tales, si no inviertes el importe de la entrada del piso (caso de que alquiles) u obtengas una rentabilidad más baja…

Como puedes ver, no hay una respuesta unívoca e inequívoca. Bueno sí… DEPENDE.

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